常見問題

如何選擇適合我的物業?

 

選擇一個適合自己的物業是相當棘手的 – 因為有很多不同的元素要考慮。

首先,您需要評估您的財務狀況,以瞭解您有多少資金可以投資。

一旦您決定了您的預算,你下一步需要考慮你理想的租戶 – 您想把物業租給家庭,年輕專業人士, 還是學生?若您想把物業租給家庭,靠近商店和學校等設施的物業將是非常有利的。如果您選擇的租戶是年輕專業人士,靠近酒吧和餐館的市中心公寓能為您帶來更好的租金回報。如果您針對學生租客,靠近大學和交通配套好的地點通常會較受歡迎。

接下來,您需要考慮您的投资回報 – 該類型或地區的物業和特定的租戶類型是否能讓您獲得您滿意的投資回報率?過往的租金或銷售記錄怎麼樣?該地區是否有發展空間?物業有升值的潛力嗎?

樓花適合我嗎?

 

定義上來說,樓花雖然一般都有其發展計劃藍圖,但該物業很可能尚未開始建構或仍處於建築期,因此被視為比已建成物業更高風險的投資。然而正因為這樣,樓花的價格普遍低於市場價格,這意味著如果您以樓花的價格購買該房產,隨著時間的推移,物業的價值將隨著市場上升,物業完成的時候您購入的物業可望有一定的增長。 當然,物業增值多少要視乎您選擇的物業的位置,但如果您熟悉房產市場並投資正急速發展中的北方大城市,如曼徹斯特和利物浦,您幾乎可以保證物業有一定程度的增值。

租金回報可以怎麼計算?

 

最簡單的是「租金回報率」,計算方式是將一年租金收入除以樓價。 假設單位樓價值100,000英鎊,現以月租700英鎊出租,即每年租金收入8,400英鎊,租金回報率是8.4%(或8.4厘)。

每月租金X12個月/樓價=租金回報率(%或厘)

「淨租金回報率」代表扣除地租,物業管理費,出租物業的費用等成本後的實際租金收入。

例如,一個單位出租後可以帶來12,000英鎊的年租金(總租金收入),但是當您扣除地租,物業管理費,出租物業的費用等成本後,實際的真實租金收入可能約為7,000多英鎊(淨租金回報) ,這是所有費用扣除後業主真實得到的利潤。

請記住,總租金和淨租金水平的差異取決於您的物業的價格,類型和位置。

購買住宅項目的具體流程是什麼?

 

購買流程大概有4個步驟:

1. 預付訂金

訂金為預訂房產,買家一般會向開發商支付一筆訂金。通常,每一處房產的訂金大概是2000至5000英鎊。在這一階段,您並未進入實際購買程序。但是,您如果決定放棄購買,則已付的訂金不予退還。您需要向開發商提供各種個人信息。您還會收到一份內容詳盡的文件包,內含您已預訂的房產及其所在住宅小區的詳細信息。開發商將為您設定簽訂房產購買合同的最後期限,通常為自預訂房產之日起大約3到4周內,而簽訂房產購買合同則稱為“合同交換”(exchange)。

指定一位律師為您處理購買事務。房產開發商和您的律師都會要求您提供身份證明文件。只有在您提供該文件材料後,您的購買程序才能繼續推進。如果您尚未採納稅務建議,那麼您應該去採納,從而找到擁有該房產的最佳方式(如,以個人名義擁有、夫妻聯名擁有、或通過某一公司或信托機構來擁有)。您還應確保能通過自籌或貸款而獲得購房所需的全部資金。

 

2. 合同交換

進行至這一節點意味著您已確實保證會購買該房產。您的律師會向您發送一份有關該房產的報告及其購買合同。您則需要向該律師的客戶賬戶匯入交換合同所需的保證金(通常為購買價格的10%至50%),而您已支付的訂金應從中扣除。

3. 階段付款

階段付款(stage payment)是購買合同中的一種條款,指開發商一般會在合同交換後的6至12個月內要求買家支付的另外一筆款項。通常,這筆款項的金額與合同交換時支付的保證金相等。屆時您需確保通過您的律師按時完成支付。

4. 購買完成

開發商應定期向您告知建築施工的進展情況;在施工的後期階段,您會經常有機會前往該住宅小區實地參觀。您如果打算使用銀行貸款或其它貸款來完成款項支付,則應提前安排到位。您應將相關細節信息提供給您的律師,以便他/她能為您進行法律安排。開發商將會向您和您的律師發出一份正式通知,告知該房產已完工,以及您必須在某個具體日期前完成房產購買。您如果打算將該房產出租,則應聯系代理商提前將該房產推向市場,以便在您完成購買後可以盡快落實租戶。

進入此階段意味著您已實際持有該房產。您須支付購買價格的剩餘款項以及相關費用,如土地印花稅(Stamp Duty Land Tax)。同樣地,上述費用亦需通過您的律師進行支付。

我可以怎樣了解更多海外物業詳情?

 

請致電香港海外物業有限公司熱線 (852) 2363 8818  或 Whatsapp (852) 5630 4718與我們聯絡,我們會為你提供更多海外物業資訊。

 

香港海外物業有限公司亦會定期舉辦物業投資講座,以及安排實地「睇樓團」,與客戶到當地了解現樓項目。

 
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柬埔寨有外匯管制嗎?

 

柬埔寨是全亞洲對外資開放最為徹底的國家,無外匯管制,資金可以自由進出。

為何要選擇柬埔寨房地產?置產的優勢為何?

 

早年投資客的注意力集中在美國、澳洲以及加拿大、英國這些市場,但從2017年開始,有了越來越多具有國際視野,希望做海外資產配置的投資客選擇了東南亞市場。近兩年中國一帶一路的整個大戰略在東南亞產生了深刻的影響,它的整個經濟在未來的成長屬性會比較高,房地產升值預期比較高。在東南亞置業的整體購買成本、維護成本、持有成本以及出讓成本各個方面都偏低,這是東南亞置業很大的優勢。

 

事實上柬埔寨被評為“相當值得投資”的國家,由於當地不實行外匯管制,各行各業基本向外資開放,使得世界各地的資本源源不斷地流入這個原本籍籍無名的東南亞小國,投資氛圍濃厚,置業情緒高漲,房產市場現處於初級階段,低價格窪地就意味著極高的性價比!

 

柬埔寨近5年經濟增長 GDP年均超過7%
作為亞洲唯一全球第三大美元資產國,柬埔寨經濟增速飛快。近5年GDP年均超過7%,位居全球第六
對外開放政策積極鼓勵外資出入自由,外商投資占全國70%。內需方面,柬埔寨人口平均年齡不到28歲,人口紅利高

近十年來柬埔寨房地產平均走勢如何?

 

中柬兩國經濟交流更加密切,大型投資更多的入駐柬埔寨境內。柬埔寨政府也順勢頒佈了吸引外國人購房的《外國人產權法》,規定非本國居民憑藉護照就可購買不帶土地、二層以上的房屋,享有永久產權。由此,徹底激活了柬埔寨的房地產市場,首都金邊房地產的均價也由當初的每平米 1200 美元漲到瞭如今的 2500 美元。

根據全球房地產指南調查顯示,近年柬埔寨的房地產市場發展十分蓬勃,地產平均漲幅高達 15%,金邊地產的租金收益最高可達 10.8%,被評鑑為相當值得投資的地區。

外國人可以100%持有物業嗎?

 

柬埔寨政府頒佈的《外國人產權法》,規定非本國居民憑藉護照就可100% 購買不帶土地、二層以上的房屋,可獲得與本國公民相同的房產產權證,享有永久產權。並可自主進行房屋租賃及買賣,享有權無年限限制。

唯個人身份無法購買土地和別墅。

外國人在柬埔寨收租金需不需要交稅?

 

外籍房东只需交10%房租收入税,但需要在柬埔寨有固定住所或待在柬埔寨超过182天。对于没有固定住所或待在柬埔寨少于182天的外藉房东必须交14%房租收入税。

 

柬埔寨精華地段租金投報率是多少?

房價基期低、經濟成長迅速、租金報酬高,投資柬埔寨房地產已成為近年來的世界趨勢,其中柬埔寨房地產更是外資投資發展的必爭之地。眾所周知,在柬埔寨買房投資,投資回報率在東南亞遙遙領先,據《2018全球城市租金回報率》榜單中,柬埔寨金邊房產租金回報高達8%-12%,租金收益十分可觀,這在其他國家是不可能實現。在柬埔寨的整個房產市場中,其中尤其處於東南亞地區核心腹地的首都金邊市,2011-2016年人口净增25萬,年均增長2.97%,是全球人口增速排名第三的城市。到2030年柬埔寨總人口預計從1500萬人增加至1900萬,金邊市人口預計增加到300萬人,屆時將有80萬套住房需求。此外值得一提的是,金邊的房屋出租比例高達80%-95%,極少空置率。可見金邊租房需求强勁,未來租金上漲已成趨勢。在目前正處於高速發展階段,城市化進程不斷加快,受益於外商投資和旅游業的蓬勃發展,房價漲幅和租金收益率顯著提高,也成為海外置業投資回報最高的城市。

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